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业主自己的物业公司,阳光万家物业失败的反思

小编

熟悉我的人都知道,我是一名网站站长,一名网络写手,工作都在网络中,之前的现实生活里我就是一个无人知晓的小透明,然而在买房过后,我不是小透明了,在小区里却有一个称呼:村长。

“村长”这个称呼的来源,是因为我们小区的房子逾期交房,而且房开没有任何解释,于是我建了一个群,商量一起去找房开施压让房开完工交房。就在那时候,也不知道谁叫了这个称呼。

维权过后,交房了,我也开始回到小透明的生活,然而房开把物业公司变更后,我又不能成为小透明了。

因为变更后的物业进来后增加了一项费用:电梯费20元。

这就炸锅了,要知道,交房的时候就因为物业费炸锅过,我们买房的时候售楼小姐跟我们说0.82元包含电梯费,现在交房了电梯费多这么多!而且没有电梯的矮层才0.45元。在经过和物业公司交涉,我们跟物业公司谈好的价格是0.82元包含所有,没有电梯费。虽然说包含所有,但实际默认收取了1.5元的二次加压费,考虑到来宾大多数小区都是1.5元,合同写明按实际排水耗能收取二次加压费。

增加电梯费20元之后,物业费为0.82元,二次加压1.5元。

此时的来宾政府指导价物业费是0.82元,电梯维护费费20元。

此时的来宾大部分的小区物业费是0.5元,电梯维护费20元,电梯电费公摊,二次加压费1.5元。

此时小区的多层物业费是0.45元。

如果说物业做得很好,但保安大多数都是60岁以上的老人,小区的绿化损坏很严重。

最初维权,是想成立业委会,但此次的维权的人有点偏激,想堵门口,我觉得堵门口影响邻居出行,没有参与。想堵路人的发现只有寥寥数人出来堵路,便不再维权了。

但成立业委会是好事,于是我跟另一名邻居担起成立业委会的大旗。

筹备组成立后,我很快发现一个问题,街道领导也特别提醒过,相关文件规定:超生不能加入业委会。

虽说网上也有超生可以进业委会的,但我不想因此跟街道产生冲突。

而与此同时我收到的超生通知书。

我想业委会成立后,我再退出,我提出后,但无人愿意接替我组织接下来的工作,第一次组织业委会以没有人继续组织接下来的工作以失败告终。

这是第一次成立业委会失败的原因,有人曾说是因为物业不配合转移业主名册,但实际不是这样的。

业主名册物业公司不能直接给个人,这个有流程规定,业主提出成立业委会并且有足够的签名,成立了筹备组,街道从房开处获取业主名册给筹备组产开工作,物业公司不能随随便便就把业主名册给别人。

期间房产证问题一直不能办理,其实这个问题我不是很关心,我就是关心房产证的业主说的那种:有人只在乎有没有房子住,不在乎得不得证。

我的房子用途就是居住,不会转卖,也不会拿去抵押,只要能住,我是不太在乎的。

关心房产证问题的业主询问房开,房开答复一直是:等半年后,半年过后再去问,仍然是“等半年后”。

就这样被忽悠了两年,一直到2020年6月,不是炸锅那么简单,是爆发了。

当时应该挺轰动的,小区外面挂满讨要房产证的横幅!

我是网站站长,也就是所谓的“键盘侠”,办房产证对大家来说都是好事,于是我把照片发到了红豆和朋友圈。

然后有邻居找到我,我们聊如何办房产证的事。

我想如果把这些事情发到网上和朋友圈,能让相关部门重视出来协商房产证问题,也不失为一件好事。

虽然有没有房产证我不是很在乎,但五年没有房产证,说明却是出了问题,然后我从我的渠道查询得知,房开资金出了问题,已经成为失信人员,欠税很多,如果再不解决,也许以后我的房子真的不能办理房产证了。

其实这件事情解决的方式也很简单,房开欠税,业主办证,这是两件不想关的事,不能因为房开欠税,就不给业主办证吧。

于是我们跟政府工作人员开会协商,最终争取到了一个宝贵的承诺:房开欠税和业主办证无关。

在此特别感谢市住建局陆萍科长,她在办理房产证过程中耐心的跟各方各单位和业主耐心沟通协调,房产证办好后我原本想写一篇文章到红豆上感谢政府感谢陆科长,但此时来宾多个小区没能办证,如果我此时写文章,担心对她的工作有影响,思虑再三,也只能给她送了锦旗。

现在想想,我们小区能办证是因为相信政府相信党,房开挪用办证资金,我们就集资;其他小区暂时不能办证,据我的消息了解,因为组织者有点偏激,最后导致没能办证。

因为办理房产证政府可以承诺房开欠税和业主办证无关,但办证需要交一些费用,房开没有资金交不起,不能办证的原因在这里。

解决的方式就是钱。

让房开出钱,房开本身就没有钱;让政府政策给予免费,更加不可能,市长估计也那么大的权利吧。

这时候有两种方式,可以通过购买房开资产业主拿资金去办理,或者走法律途径拍卖房开资产去办理。

两者选一,可以清楚看到如果选后一项,法律程序需要时间。

我们这次办理房产证非常成功,房开挪用办证资金,我们就出钱低价购买房开的车位。原本6.5万的车位,我们低价买了五个车位,先办理了98户的房产证。

后来房开资金紧缺其他人办证也出现问题,我们又帮助房开卖掉了十几个车位,最后整个小区的证都办了下来。

此时小区很多人不交物业费,我想能不能跟物业公司协商,很多人都不交物业费,因为服务和交费不匹配,那能不能打个折扣?

我在法院文书网看到,来宾市大地景苑通过法律途径起诉后是八折,所以我去谈的折扣我暂定是七折。因为我想,法律途径那么繁琐,七折物业公司应该能答应吧。

但是协商失败。高层交的物业费介于三级到二级物业之间,像我家一个月25-30吨的用水,1.5元的二次加压费再加上20的电梯费,接近或超过一级物业水平。

而此时,我们的物业服务水平很差,下水道从未清理,一下雨小区路面就是池塘;绿化损坏更严重.......

于是我们想成立业委会,更换物业公司。

此时国家已经开放三胎,我可以组织成立业委会了。

这次成立业委会也是一波三折,街道工作人员变更,一直到五月份才确定下来。

一开始我们想成立业委会,就是想换物业公司,但换一家怎样的物业公司,我却不知道。我在网上了解过,来宾很多小区更换了物业公司,然后被另一批人指责新的物业公司不如旧物业公司,业委会收物业公司好处,等等。

此时有不少人跟我推荐了物业公司让我去了解,但是我说:更换物业公司,一定是全体业主投票。

这时候有几个人提议跟我成立物业公司自己管,也做了预算给我,按照现在收费不变,一年能挣30万,不交费的打包给律师。

我不想挣这个钱,拒绝了。不想让人以为我维权就是为了最终取代物业公司把小区收归给自己挣钱。

后来有人提议,我们干脆自己管吧,但是责任我不敢独自承担,大家说责任共担。

便是自治。

如果能自治,便能修建两个活动中心,修这两个活动中心是我去年组织办证最大的目的。

我在网上查阅过很多资料,自治有成功有失败,来宾也有过大地景苑自治的案例,失败了,失败的原因,业主不缴费,入不敷出,失败了。

也调查过来宾小区物业费缴费率,70%算是挺好的了。

问题很清楚,只有有足够的资金和缴费,自治才能成功。

于是我想到入股自治。

股东必须缴费,这就保证一定的缴费率,保证即使一部分人不交,也不会影响物业服务水平,通过法律途径起诉后,再给股东。

主要建设小区,一股500元,一年分红40块,年利率8%,跟银行贷款利率一样。

我组织热心业主做调查:支出自治的方案420人参加调查,只有9个反对。

愿意入股自治的方案很高,大概有354。

我想:小区有767户,届时可能有600户愿意入股,即使只有调查上的354户入股,股东必须交物业费,意味着可以保证这个小区即使剩下不愿意入股的人都不交费,小区也能稳定运行;意味着有足够的资金装修两个活动中心,种上200棵桃树,把小区打造成桃花林;意味着多层区域没有下水道,可以挖开一条下水道,雨季不再是池塘;意味着如果发生银邸那样的事故需要60万维修资金,我们可以毫不犹豫的拿出来!更别说因为几千块钱的电梯费收不齐一个单元的业主挤在一个电梯了。

但此时问题也出来了,我想建设小区,我认为一个小区物业费应该是一个标准。

于是我定的物业费为三级收费标准,三级收费标准:高层0.82+20,无二次加压,矮层0.65;按年缴费高层0.75+20,矮层0.58元。我这样做的目的是想让不交物业费的人承担诉讼追缴的成本。

这个收费也有根据:小区高层电费(包括二次加压费)大概8000-8500元一个月,高层面积60000平方,算下来不到0.15元一个平方。政府指导价里面,高层和矮层差距也是这0.15元的根本原因。

有人说高层还有电梯和其他设备要维护,高层物业费应该要高很多,但高层电梯有电梯维护费了,加压泵损坏有维修基金。所以政府指导价里面,高层和矮层物业费的差距也就是0.15。

据说有矮层业主反对提高物业费,于是我去矮层业主群沟通。这个沟通,真沟通出了问题。

我坚持三级物业收费标准,因为我认为一个小区,收费标准应该是一样的,然而矮层邻居认为涨他们的物业费,降低高层的物业费。

矮层几个邻居声称不要高层的人管矮层,要隔墙。

有人这时候说三级也不是一定的,后面会不会降价,我解释说如果大家都愿意按照三级收费,小区建设好后能降到0.4元。

但这个方案,通过预算,第一年可以有30万资金用于建设。可能两年,整个小区的物业费可以降低到0.4元(高层电费0.15另计),但不能说,因为不确定,也因为0.4元是所有人都交费的价格,这是最理想的状态。

小区物业收费面积大概88000平方,0.4元可以收到35000元,地下停车场和车位管理能收到6000。总共41000元,那么除去物业人员工资35000元,每个月还有6000元日常维护。

日常维护就是1000块用于绿化,1000块用于消防,1000块用于换换小区的灯,3000元办公耗材和杂七杂八。

但是那几个人仍然不理解,叫嚣不要高层的人管矮层,要隔墙。

我也怒了,不想让我管,我也不想管,你以为天底下有喜欢管闲事的人吗?

要是有,业委会筹备组的人也不至于喊了半年也没有人出来竞选业委会吧。

而且我也敢做一个预测,参加业委会的,做事情的就两三个人,其他人也就提提意见。

因为大家都很忙。

成立业委会的时候,我说我不管矮层的事,我只管高层停不停水,电梯有没有问题。

因为矮层有人不给我管,所以我不能管。

第一次业委会投票以投票人数不足失败。

现在回想起来,我当时应该这样跟矮层业主解释:能不能涨5分钱建设小区,或许矮层的就同意了。

又或者按现有物业收费不变,因为按照三级物业收费,矮层多交了4000块,高层却少交了1万元。

一个商人,应该是偷偷数钱吧。但我不是商人,我是一个很直板的人,我脑子里是条条框框的政策、指导价。

第一次业委会投票那天我也出问题了,因为我的两个小说网站和一个作文网站。

小说站却是是违法的,我也没有网络文化出版许可证,这个惩罚,是我应得的,以后也不会再犯了。

作文网站,这个我今天依然觉得挺无辜的。

作文网站无数,收集的是中考、高考优秀作文,网络上有无数这样的网站,我的被罚了,这个我觉得很无辜,但法律就是法律,没有网络出版服务许可证,我只能写自己的博客,所以我关停了网站。

交过罚款之后,我注册了自己的公司,也申请的软件著作权。

原本一切到此应该结束的,但没有。

反而是开始,也是失败。

不能自治,我挺不甘心的。

我想,既然不能自治,那就一群业主自己注册公司公开竞标吧,因为按照之前的调查,有354人愿意入股,高层支持率达到90%,矮层也有30%。

参加调查支持自治的比例在大概在70%左右,明确反对的只有9个人。

当然,参加调查只有70%的人,还有30%未表态。

根据这个数据,如果注册公司公开竞标,我们是可以竞标成功的,因为小区就767户,我这边至少有354户。

接着是原物业也撤离,临时物业来接管。

临时物业来接管的时候,我曾联系多名邻居,询问如果临时物业的收费,如果收费合理,我们不注册物业公司了。

临时物业的老总有点含糊,不少邻居建议我注册竞争一下。

而我也想大胆尝试一下,如果业主自己创立一家公司成功的话,那是一个很成功的示范。

而且我们自己注册公司,其他公司来竞标,也能做为一个谈判的筹码。

对小区百利无一害,那就注册吧。

注册的时候有社区街道工作人员跟我沟通,如果物业公司没有资质不能参与竞标。我打了市政服务中心的咨询电话,住建局答复我说国家已经取消资质了,注册公司有管理物业项目后去住建局备案即可,物业经理人资质也取消了,但是电工、消防资质要有。

得到住建局这个答复后我确定注册了,能不能参与竞标,这是业主自己决定的,不是专家,不是某个部门机构。

现在业委会讨论阳光万家物业公司竞标不下的原因,说不是业委会阻止。因为公司的合法性;因为没有备案;因为工作人员没有到位;因为没有工程团队。

所以不能竞标。

所以我在此在此解释:

合法性:公司股东注册人数最多50人,我们签订代持股协议。代持股协议法律允许。

没有备案:住建局给我的答复是竞标后有管理项目才能备案,因此我才去注册公司。

工作人员没有到位:这个确实是没有到位,但我有2名二级物业公司2年工作经理的物业经理、2名水电工、3名前台、5名保安保洁等待面试上岗,我也跟他们说明竞标成功后才能发工资。

没有工程团队:这个我不是很理解,一个小区,除了物业经理、水电、前台、保安保洁还需要工程团队?

我也想问一下:自治法律都允许,自治也是确定自治后开始招募物业工作人员吧。

而且我物色员工很快就有这么多人报名证明,也证明自治和业主创办物业公司更便捷。

来宾是一座蓝领劳动者的城市,小区里有无数的打工人。他们在小区打工和去别的地方打工有什么区别呢?

事实上设置竞标门槛的是业委会,当然,我不是指责业委会,每个人都会站在自己的位置考虑问题。

业委会考虑的是要一定的资质条件才能竞标,这是保障。

但我认为业委会是代表业主意愿的机构,业主对物业公司放宽这些要求,业委会应该同意业主的要求。

因为,自治都可以,比自治更规范也接受政府监督的业主自己创办的物业公司为什么不可以?

因此,我曾打算发起投票要求给阳光万家参加竞标。

因为,选哪个物业公司是业主自己决定的,业主是交费的一方,业主就是不想要物业公司,也是业主自己的选择。

后来我还是放弃了,因为争议很大。

我想账单公平公开把这个小区建设好,转过头来有人指责,你为了钱。

我从来不想挣钱,包括给小区办证,油费都是我自己掏的,同样办证不拿钱的还有很多邻居。

但不可否认,我为了名声,把这个小区建好,能通过业主入股自治或者业主创办自己的物业公司成功,能给我带来名声。

有人说我对股东宣传有大利益。

我在此反驳:

不管是入股自治和入股创办公司,我宣传的一直都是500元每年分红40元,年利率8%,有入股金损失的风险,你觉得有入股金损失的风险,一年回报率才8%,是大利益的话,你可以入股!

我们这家公司一直允许所有业主入股。

我们的要求是交物业费、遵守投票结果、遵守大部分人意愿。

既然现在反对的人多,我们也已经不参与竞标了。

我们亏的是每股5块钱,不多,都亏得起的。

但只是遗憾。

我的标书里提出高层按年缴费0.75+20,矮层按年缴费0.58。三年给小区18万建设资金修活动中心、绿化。

小区居民节日活动1.2万。

另外日常维护每年绿化1.2万,消防器材更换每年1.2万。

小区物业工作人员工资整体提高,每个月一次环境大检查。

这个要求,不知道哪个物业公司可以做到?

不知道做到的那个物业公司,给的物业价格是多少钱?

但现在都无所谓了,不能由一批人冲在前面,这些人本身就不为了利益,只为了小区,我不能让他们承担太多的风险。

我也不是指责不入股的,这些都是自愿原则,我向来奉行自愿原则不喜欢强加于人。

我只是提出一个交最少的物业费同时能把小区做好的方案,有支持率高,我就去做,没有就不做,就是这样简单。

再说社区会修建活动中心的事。

实话说,我怀疑这个真实性,接触这些太多,最后找个理由只做了一半。

因为小区的活动中心有三个,街道社区有责任修的就一个,另外两个,有点悬,希望能真正落实由街道社区申请资金装修好。

别像那天来清理小区水沟,大部队拍个照片走了,我以为他们会帮我们清理完所有水沟,我傻乎乎的带着一个人去把小区很多水泥板撬了起来,清理淤泥主要落在了业委主任和副主任身上。

在这里也觉得,社区工作人员挺冤的,人家拍个照走人了,有业主因为工作没有做完指责社区工作人员,那天被骂的社区小妹挺替她委屈的,她也是无权无势的啊。

临时物业挺好的,临时物业把照片主义剩下的烂摊子都处理了。

最后,高层这边等不起,电梯现在不是正常途径维保,消防器材损毁缺失有很大的隐患。

期待业委会招标的物业公司尽快投票挑选物业公司吧。

如果只是拖拉,只为了不交少交物业费,我们还会再回来。

因为我们想要我们理想中的物业服务。


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